Mietrecht

“Coram iudice et in alto mari sumus in manu Dei” – vor Gericht und auf See sind wir in Gottes Hand, so sagten schon die alten Römer. Aber dieses muss nicht zwangsläufig sein. Zwar können wir Ihnen nicht auf hoher See helfen, aber dafür in vielen Rechtsgebieten. Und hierzu zählt im besonderen Maße das Mietrecht als einer unserer Spezialgebiete. Es ist sicherlich unbestritten, dass das Bedürfnis nach einer Wohnung zu den Grundbedürfnissen eines jeden Menschen gehört. Aber leider kommt es in kaum einem anderen Rechtsverhältnis zu so vielen Streitigkeiten wie im Mietrechtsverhältnis. Ein Blick ins Internet genügt, um von den vielen Mietstreitigkeiten zu erfahren, die sich in Deutschland tagtäglich abspielen. Wer aber daraus Schlüsse zieht oder sich auf irgendwelche Auskünfte in Internetforen verlässt, ist zumeist am Ende der Dumme.

Der Grund hierfür liegt darin, dass das Mietrecht zu den kompliziertesten Rechtsverhältnissen überhaupt gehört. So findet man alleine im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 535 bis 577a nahezu 100 Vorschriften, die das Mietverhältnis betreffen und die Sensibilität dieses Rechtsgebieten kennzeichnen. Darüber hinaus besteht das Mietrecht zu weiten Teilen aus den Entscheidungen der Gerichte. So regeln alleine in Deutschland pro Jahr tausende von Gerichtsurteilen das Verhältnis von Mietern und Vermietern. Damit dürfte sich der Kreis zu dem oben erwähnten Sprichwort schließen: Wer bei Mietstreitigkeiten ohne fachmännische Beratung und Hilfe versucht sein vermeintliches Recht zu erwirken, ist genauso verloren wie ein Schiff in stürmischer See ohne einen erfahrenen Steuermann.

Ohne eine solche fachmännische Beratung läuft man im Mietbereich zum Beispiel Gefahr, über mehrere Jahre an ungünstigen Regelungen gebunden zu sein oder aufgrund unwirksamer Vertragsklauseln große Verluste hinnehmen zu müssen. Aber unabhängig davon, ob man als Vermieter oder als Mieter in einen Mietrechtsstreit verwickelt ist, ohne die genaue Kenntnis der sich häufig ändernden und in sich nie ganz widerspruchsfreien Rechtsprechung laufen Sie als Betroffener leicht Gefahr, dass Ihr Anspruch auf der Strecke bleibt. Und genau hier setzt unsere Beratung und Hilfe an, die wir sowohl Mietern als auch Vermietern anbieten.

In unserem Verständnis ist der meistens finanziell schwächere Mieter genauso schutzwürdig wie der Vermieter, der etwa in Fällen von ständig ausbleibendem Mietzins oder Wertminderung des Wohnungseigentums in eine existenzgefährdende Situation geraten kann.

Diese Leistungen bietet Ihnen unsere Kanzlei im Mietrecht

Ein Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwaltkanzlei wird immer daran gemessen, wie hoch der Erfolg bei der Durchsetzung von Ansprüchen seiner bzw. ihrer Mandanten ist. Und hier macht sich unsere Erfahrung und Kompetenz bemerkbar, mit deren Hilfe wir in der Vergangenheit schon viele Streitfälle außergerichtlich und gerichtlich zu Gunsten unserer Mandanten abschließen konnten. Dabei sind die Leistungen unserer Kanzlei genauso vielfältig wie das Mietrecht selbst und richten sich immer nach den individuellen Bedürfnissen jedes einzelnen unserer Mandanten.

Häufige Aspekte des Mietrechts sind dabei

• Gestaltung, Verhandlung und Prüfung von Mietverträgen
• Mietzins
• Prüfung von Betriebskostenabrechnung,
• Kautionsabrechnung
• Mängelanzeigen
• Mieterhöhungen und Mietminderungen
• Durchführung von Kündigungen
• Verteidigung gegen rechtswidrige Kündigung
• Räumungsklagen oder Rechtsverteidigung hiergegen
• Durchsetzung von Schadensersatzforderungen
• Mahnverfahren, Zahlungsklagen
• Eigenbedarfsanspruch und Eigenbedarfsabwehr

Kanzlei GÜNTHER & KÜHN, Ihr kompetenter und erfahrener Partner in Kassel

Wie kaum ein anderes Rechtsgebiet unterliegt das Mietrecht einem permanenten Wandel. Deshalb ist es umso wichtiger für Sie, einen Rechtsbeistand Ihres Vertrauens an Ihrer Seite zu haben, der Sie kompetent beraten und unterstützen kann. Guter Rat zahlt sich aus! Niemand will auf sein gutes Recht verzichten, aber leider haben schon allzu viele zu ihrem Leidwesen erfahren müssen, dass eine Prozessführung mit erheblichen Kosten verbunden sein kann. So tut man gut daran, bereits im Vorfeld einer möglichen gerichtlichen Auseinandersetzung durch die Rechtsauskunft und Beratung unserer Kanzlei Zeit, Ärger und Kosten sparen. Wenn aber eine gerichtliche Auseinandersetzung unvermeidlich ist, so haben Sie mit unserer Kanzlei einen strategisch erfahrenen und professionellen Partner an Ihrer Seite.

Der Mietvertrag und sein Tücken

Ein Wohnungswechsel steht an! Für die einen geht damit vielleicht ein langersehnter Traum in Erfüllung, für die anderen ist der Wechsel vielleicht nur bedingt, weil die alte Wohnung zu teuer war. In beiden Fällen aber ist es aber bei der Anmietung einer neuen Wohnung wichtig, sich eingehend mit dem Mietvertrag zu befassen. Dieses gilt sowohl vor der Unterzeichnung des Mietvertrages als auch im Falle von möglichen Störungen des Mietvertrages. Hierzu einige wichtige Punkte.

 

Können Mietverträge befristet werden?

Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis auch für eine bestimmte Zeit eingegangen werden. In einem solchen Fall spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder einem Zeitmietvertrag. Ein solcher Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. In dieser Zeit kann er von keiner Seite gekündigt werden. Allerdings ist für beide Seiten eine „außerordentliche fristlose Kündigung“ möglich. Dieses allerdings nur, wenn eine der beiden Vertragsparteien, also Mieter oder Vermieter, eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.

Obwohl befristete Mietverträge grundsätzlich abgeschlossen werden können, sind diese nur gültig, wenn der Vermieter dem Mieter bereits bei Vertragsabschluss die Gründe für die Befristung schriftlich mitteilt. Ein solches kann auch durch eine entsprechende Nennung im Mietvertrag erfolgen. Allerdings werden laut BGB nur folgende drei Gründe für den Abschluss eines befristeten Mietvertrages anerkannt:

 

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit:

  • die Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen nutzen
  • die Wohnung so wesentlich verändern oder instand setzen, dass diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisse erheblich erschwert würden
  • die Wohnung an einen zu einer Dienstleistung Verpflichteten als Dienstwohnung vermieten

 

Wie setzt sich Miete zusammen

In der Regel setzt sich die Miete aus der Nettomiete (die auch als Grundmiete bezeichnet wird), der Betriebskostenvorauszahlung sowie der Heizkostenvorauszahlung zusammen. Bei der Nettomiete handelt es sich um den Mietanteil für das Überlassen der Wohnung. Wenn im Zusammenhang mit der Nettomiete von einer Kaltmiete die Rede ist, dann bedeutet dieses, dass sowohl die Heizkosten als auch die Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sind. In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter auch für die Betriebs- und Nebenkosten aufkommt. Dabei handelt es sich um sämtliche laufende und regelmäßig anfallende Kosten für Haus und / oder Grundstück wie zum Beispiel Reinigungskosten, Müllentsorgung, Hausmeister, Versicherungen und Grundsteuer. Dieses kann dann je nach Vertrag entweder in einer Gesamtsumme geschehen oder in Form eines Zuschlages als Vorauszahlung. Wenn dieses in einer Gesamtsumme geschieht, also die Ausgaben in der Miete enthalten sind und nicht einzelnen abgerechnet werden, so spricht man von einer Bruttokaltmiete. Im Falle eines Zuschlages als Vorauszahlung für die zu erwartenden Nebenkosten spricht man von einer Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen. In diesen Vorauszahlungen sind dann auch noch die Kosten für Heizung und Warmwasser enthalten. Am Ende des Jahres werden dann die geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlich an-gefallenen Kosten verglichen. Hieraus ergibt sich dann für den Mieter entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Letztendlich steht noch der Begriff Warmmiete im Raum. Konkret spricht man allerdings von einer Bruttowarmmiete oder auch Inklusivmiete. Mit einer solchen sind dann neben der Grundmiete auch alle Betriebskosten und sowie Heizungs- und Warmwasserkosten abgedeckt.

 

Wie viele Schlüssel stehen einem Mieter zu?

Die Zahl der Schlüssel, die der Vermieter seinem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben muss, ist abhängig von der Zahl der Bewohner. Ein alleinstehender Mieter hat Anrecht auf zwei Schlüssel, jede weitere im Haushalt lebende Person auf je einen Schlüssel. Wenn einen Schlüssel verloren wird, so muss dies dem Vermieter sofort gemeldet werden.
Bis wann muss die Miete überwiesen werden?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist die Miete vom Mieter zu Beginn der vereinbarten Zeitabschnitte (im Regelfall ist dieses monatlich) bis zum dritten Werktag zu entrichten. „Zu Beginn der vereinbarten Zeitabschnitte“ bedeutet, dass die Miete im Voraus zu zahlen ist. Bei der Fristenberechnung gilt der Samstag als Werktag. Allerdings gibt es dabei eine Ausnahme: wenn der letzte Tag (also der dritte) an dem Frist abläuft ein Samstag ist, so zählt dieser nicht mit. Die Fälligkeit tritt dann erst am folgenden Montag ein. Demzufolge liegt ein Verzug frühestens ab Dienstag vor.

 

Was passiert bei einem Mietverzug?

Sowie die Überlassung der Wohnung an den Mieter zu der wesentlichen Hauptpflicht des Vermieters gehört, ist die Zahlung der Miete die wesentliche Hauptpflicht des Mieters. Demnach hat der Gesetzgeber es den Vermietern leicht gemacht, das Mietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen, wenn dieser erheblich mit der Miete in Verzug kommt. So kann der Vermieter auf Grundlage des BGB eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn:

  • ein Mieter für zwei aufeinander folgende Termine die Miete nicht zahlt oder mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete (mehr als eine Monatsmiete) in Verzug ist
  • ein Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, dem Vermieter eine Summe schuldet, die der Miete für zwei Monate entspricht.

Erschwerend für einen Mieter kommt hinzu, dass der Vermieter einen säumiger Mieter vor der fristlosen Kündigung nicht abmahnen muss. Um zu vermeiden, dass man bei zwei Monaten Mietrückstand plötzlich „auf der Straße“ steht, sollte man also versuchen alle Möglichkeiten auszuschöpfen die dazu führen, dass man die offene Mietschuld nachzahlen kann. Eine solches lässt der Gesetzgeber zu, wenn dieses bis spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfolgt oder sich eine öffentliche Stelle (zum Beispiel das Sozialamt) zur Befriedigung verpflichtet. Die Frist läuft allerdings ab, wenn die Räumungsklage zugestellt wird. Allerdings sind der Möglichkeit einer Nachzahlung Grenzen gesetzt, denn ein säumiger Mieter kann diese Möglichkeit nur alle zwei Jahre nutzen.

 

Wann kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Eine Mieterhöhung gehört für einen Mieter zu den unliebsamen Überraschungen bei einem Mietverhältnis. Ein solches ist allerdings nur möglich, wenn der der Vermieter die Mietkosten für eine Wohnung zu gering veranschlagt hat oder wenn er die Wohnung modernisiert hat. Im ersten Fall kann sich der Vermieter entweder auf den aktuellen Mietspiegel, auf Vergleichswohnungen oder auf das Testat eines Sachverständigen beziehen. In der Regel hat der Mieter in diesen Fällen keine Möglichkeit, sich gegen die Mieterhöhung zu wehren. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn der Vermieter sich auf den Mietspiegel beruft, die Wohnung aber nicht in die richtige Kategorie des Mietspiegels einordnet und die Miete über den Mietspiegel hinaus anhebt. Weiterhin ist der Mieter für einen gewissen Zeitraum nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung geschützt. So muss eine Miete zunächst 15 Monate unverändert bleiben. Darüber hinaus darf eine Mieterhöhung erst ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung angekündigt werden. Auch darf der Vermieter innerhalb von drei Jahren nicht mehr als zwanzig Prozent auf die Kaltmiete aufschlagen. Dieses gilt jedoch nicht im Falle einer Modernisierung oder Sanierung.
Zu einer Modernisierung zählt alles, was zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie beiträgt. Nach einer solchen darf der Vermieter bis zu elf Prozent der Investitionskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings muss der Vermieter die mit einer Modernisierung verbundene Mieterhöhung drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen.
Eine Möglichkeit, sich gegen zu starke Mieterhöhungen zu schützen liegt darin, dass man beim Abschluss des Mietvertrages mit dem Vermieter entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart. Bei einer Staffelmiete wird bereits bei Abschluss des Mietvertrages für mindestens vier Jahre hinweg festgelegt, wann sich und um welchen Betrag sich die Miete erhöhen darf. Bei einer Indexmiete vereinbaren Vermieter und Mieter eine jährliche Mietanpassung, die sich nach dem vom Statistischen Bundesamt errechneten Preisindex richtet, dessen Grundlage die Lebenshaltungskosten sind. Sowohl bei Staffelmieten als auch bei Indexmieten sind Mieterhöhungen aus anderen als aus den vorgenannten Gründen ausgeschlossen, also auch zum Beispiel Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen.

 

Wann darf die Miete gemindert werden?

Mieter haben Anspruch darauf, dass ihre Wohnung keine Mängel aufweist. Dabei liegt ein Mangel dann vor, wenn man die Wohnung nicht wie gewünscht nutzen kann. Die Gründe hierfür können vielfältig sein wie zum Beispiel eine defekte Heizung und ein defekter Warmwasserboiler, defekte Wasserleitungen sowie Bildung von Schimmel. In solchen und ähnlichen Fällen kann eine Miete gemindert werden. Auch bei permanenten Ruhestörungen kann die Miete gfs. gekürzt werden, weil hierdurch die Lebensqualität des Mieters beeinträchtigt wird. Die Höhe einer Minderung hängt von der Schadensgröße ab. Es empfiehlt sich hierbei den Rat eines Experten oder Anwalts einzuholen. Vor einer Minderung muss jedoch der Vermieter auf die Mängel hingewiesen werden und ihm eine angemessene Zeit zur Mangelbehebung gegeben werden. Geht man hier nicht richtig vor oder kürzt die Miete unangemessen, so droht eine fristlose Kündigung.

Ein besonderer Grund für Mietkürzungen liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, als die Wohnfläche, die im Mietvertrag ausgewiesen wird.

 

 

Wie wird die Fläche berechnet?

  • Flächen unter Decken ab einer Deckenhöhe von mindestens zwei Metern werden voll berechnet
  • Flächen unter Decken mit einer Deckenhöhe von einem Meter bis zwei Meter werden zur Hälfte berechnet
  • Flächen unter Decken mit einer Deckenhöhe von einem Meter bis zwei Meter werden zur Hälfte berechnet

 

Können Mietschulden verjähren?

Die Forderungen eines Vermieters, die Mietrückstände des Mieters betreffen, verjähren innerhalb von drei Jahren. Dabei beginnt die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis erlangt hat.

Beispiel:

Für Mietrückstände aus den Monaten Januar und Februar 2015 beginnt die Verjährung am 31. Dezember 2015. Somit sind die Ansprüche des Vermieters am 1. Januar 2019 verjährt.

 

Ist die Untervermietung einer Wohnung zulässig?

Grundsätzlich ist es rechtlich möglich, als Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise unter zu vermieten. Allerdings bedingt ein solches die Erlaubnis des Vermieters. Zustimmen muss der Vermieter immer dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat. Verweigern kann er die Untervermietung, wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde, besondere Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen oder die Wohnung komplett an einen Dritten vermietet werden soll. Lehnt der Vermieter eine Untervermietung ohne einen ausreichenden Grund ab, so steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Umgekehrt hat der Vermieter das Recht, im Falle einer unerlaubten Untervermietung nach einer erfolglosen Abmahnung fristlos zu kündigen.

 

Muss bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll angefertigt werden?

Am Ende eines Mietverhältnisses sollte gemeinsam mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll (fachjuristisch: Rückgabeprotokoll) angefertigt werden, um mit einem solchen den Zustand der Wohnung beweissicher festzuhalten. Dieses ist für den Mieter insofern wichtig, als dass er nur für solche Mängel / Schäden verantwortlich gemacht werden kann, die in dem Protokoll vermerkt sind. Eine rechtliche Bedeutung kommt dem Übergabeprotokoll jedoch nur dann zu, wenn dieses von beiden Seiten unterschrieben wird. Allerdings besteht sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter keine rechtliche Verpflichtung, ein Protokoll zu erstellen oder zu unterzeichnen. Es bedarf also einer freiwilligen Einigung.